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マンション経営を生き残るには | リノベーション マンション 大阪 スペースラボ

マンションオーナー様必見 マンション経営を生き残るには

なぜリノベーションが必要か

利回りの低下は避けられない?

賃貸マンションのオーナーにとって、何より気になるのは実質利回りでしょう。一定の利回りを確保するには、家賃の引き下げや空室率の上昇を防ぐ必要があります。

ところが一般に、建物が古くなるに連れて賃貸マンションとしての競争力の低下は避けられません。同じエリアに新しい賃貸マンションが誕生するとそちらに需要を持っていかれ、空き部屋がなかなか埋まらない。空室をつくりたくないから、新規契約や契約更改の際に「賃料を下げてほしい」と要望されると断れない。賃料を下げると住戸の内装や設備のメンテナンス費用を確保できず、改修できないまま放置することになってさらに人気が落ちてしまう…。そんな悪循環に陥っていく賃貸マンションは珍しくありません。

手遅れになる前にこうした構図から脱し、家賃収入を継続的に確保していけるよう積極策を講じることが重要です。

 

負の循環から抜け出す

負の循環から抜け出す

 


 

なぜ人気が低下するのか

でも、「古くなって汚れてきたから」と単純に内装のクロスを張り替えているだけでは、長期的に競争力を維持するのは厳しくなります。新しくしたクロスが汚れ、キッチンや浴室・トイレなどの設備機器が古くなっていけば、やがてすぐ同じ状況に陥ります。同じような模様替えを繰り返しするだけでは、需要を保つための抜本的な解決策にはならないのです。

なぜでしょうか。それは、間取り自体が現在のニーズに合わなくなっているうえ、新築のマンションに比べると断熱性などの基本性能の面で見劣りがするからです。

例えば、かつてのワンルームマンションでは、トイレと洗面、浴槽が一体化した「3イン1」の水まわり設備が珍しくありませんでした。でも今は、20m2以下のワンルームでもバス・トイレ別の間取りが主流です。こうした基本部分を改修しないと、新築物件に対抗することは難しいでしょう。

また、永遠の悩みどころとして、外壁まわりの結露です。窓まわりや、北側押入のカビ等、対策が必要です。

 

なぜ人気が低下するのか

 

根本的な対策が必要に

一般的なメンテナンス範囲

ここまで必要

 


 

リノベーションで差異化する

実は、続々と登場する新築マンションの多くも、時間とともに競争力が衰えていく運命にあります。なぜならどれも似たような間取りで、内装や設備も画一的な仕様だから。新しいことだけが強みになっているので、いずれ同じような中古物件に仲間入りしていきます。

逆にいえば、多くのマンションとはひと味違う間取りや内装に改修すれば、時間の流れに消費されない価値が生み出せます。例えば、女性の視点でつくられた間取りや、自然素材を用いた温かみのあるインテリア。そんなちょっとした違いが、競合するマンションとの差異をもたらすのです。これが「リノベーション」の効果です。

かつて近所の不動産会社の仲介が頼りだった時代のマンション経営は、限られたエリアのユーザーを対象にしていました。そこで確実に入居者を得るには、対象ユーザーの大多数が問題ないと感じる無個性なマンションをつくることが求められました。でも今日のユーザーは、インターネットを通して幅広く情報を集めます。個性のあるマンションをつくっても広い範囲からそれに反応するユーザーが訪れるので、むしろ他にない特長を備えたマンションのほうが長期的な競争力を維持できるのです。

 

  • 普通のリフォームを繰り返すと…

普通のリフォームを繰り返すと…

  • リノベーションすると競争力を維持できる

リノベーションすると競争力を維持できる

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